加拿大最简单安全的房产投资方式:不知道要吃亏了!

2016-11-18来源:多伦多e家

愈来愈多人明白海外房地产投资的好处,也尝到了房地产投资涨多跌少和变现快的好处。但毕竟房地产投资还牵涉我到税务、出租、管理等事情,也受制于手头的现金流和收入等因素,很多读者和朋友们都问:我们也想享受地产升值的好处,但一不想有压力,二不想麻烦,就想简简单单享受地产增值赚钱的乐趣,而不用有任何其他的担心。有没有这样的办法?

最简单安全的房地产投资方式,或者说“傻瓜”式房地产投资方式,是什么呢?就是换大屋,换一个自己能承担的最大最好的房子,而且每隔数年只要房子有明显涨幅都可以换,一直换到自己老了,卖掉大屋搬进Condo或者老年公寓,这样你既享受人生不用担心任何其他情况发生,而且往往还会赚上一笔钱。 

为什么换大屋的策略能够最大限度地享受升值,而不用担心税务等麻烦事情呢?因为加拿大法律规定,自住房的升值不管有多少都是不用交税的。在相同的市场和涨幅情况下,价值愈高的大的好的房子的绝对涨价值是更多的,所以享受的增值幅度也是更大的﹐同时住起来也是更舒服的。所以换大屋策略是一种既享受生活又充分得到增值的人生赢家策略。愈来愈多人加入换大房的行列﹐那到底是应该先买后卖?还是先卖后买?而其中的房贷交接该怎么处理? 

先卖后买房策略

首先是压力小,卖掉老房子后再买新居,不用担心承担两份贷款的风险;买房时又回到了当初第一次买房的状况,轻车熟路;有充裕的时间看房、选房和谈判,直到找到全家都满意的Dream House。其次,先卖掉老房子可以准确地知道你到底有多少钱可投入买新房子,看房时缩小选择范围,节约时间。当然也有风险,就是在一个上涨的市场行情里,容不得你精挑细选,如果卖掉房子没有及时买进,很可能有踏空或者需要多出更多钱来补市场涨出来的差价。 


先买后卖房策略

如果需要先买房,搬进新家后﹐再装修将要挂牌出售的旧居,则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时,要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。如果你的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款,就会产生麻烦,而且如果迟迟不能卖出,一是增加了财务负担,二是长期同时持有两个或两个以上房产,在卖房时可能会产生投资房的税收问题。 

如果在买房之前或之后将现有住房卖出,但买房交割日在前,卖房交割日在后,如果借款人首付不足,还需要申请过桥贷款(bridge loan),银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售,也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率,所以换房的消费者会在卖房后当天还清。 

哪些人适合先买后卖

什么人有应该选择先卖后买的方法呢?

1、贷款条件好,工作稳定,工资高,有足够首付的买家可以考虑先买后卖,既可以找到自己满意的新居,又可以把控风险,从容卖掉现有房。这种人一般经济实力较强,万一要供两套房问题也不大。 

2、价钱低的房子换成价钱高的房子,所谓换大屋可以考虑先买后卖。因为新居占用了更多的资金量,应该更加慎重,应该先买。否则的话,一旦把自住的老房先卖掉,又不想临时找房过渡,急急忙忙可能买到不满意的房子。 

3.对新居有特殊要求的屋主﹐要求愈多,找到满意新居的可能性就愈低,因此要先买再卖,免得这边把房子卖了,那边又找不到合适的。 

哪些人适合先卖后买?

1.贷款条件一般,手上可支配现金有限的人应该先卖后买。卖房后可以确定贷款额度,设定价格范围,再根据这个范围筛选新居。 

2.大房换小房的人应该先卖后买。一般来说小房子便宜一点,大房子占用资金多,卖出去的难度要大一些。先把大房卖出个好价钱,可以减少压力,手里握大把现金,换小房子不难。 

3.还有就是房源充分,有足够选择时,可以先把现有房卖了,再按计划在房子成交前买到新居,有条不紊,也不用找房过渡。 

换房交易财务安排

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中,最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易,加拿大大多数商业银行的按揭贷款是“portable”的,即“可携带式”,借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款,从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。例如,A将房产出售给B,A还有按揭贷款余额20万,如果B愿意接手A的贷款,并且符合贷款条件,则可以接手A的贷款,A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable”“可让渡贷款”。换房过程中,如果交接两处房产在同一天,财务安排会更加经济一些,但操作起来有一定难度,而且有风险,一旦其中一笔交易出现纰漏或延误, 则会影响另一笔交易,弄不好会搞得自己无家可归。 

三种按揭贷款

对于银行按揭贷款来说,通常有三种不同选择:如果以前的贷款利率和条件都不错,则可以选择“port”即“携带”旧房的按揭贷款,把原有的按揭贷款余额带入新的按揭贷款,从而避免旧房的贷款未到期而引起的罚款,不过,port过来的数额以及原来的贷款利率和条件都不能改变。第二种情况,如果旧房的买家希望接手售房人原有的按揭贷款,既即“assumable”“可让渡贷款”,这样旧房的贷款提前解约没有罚金,但新买家也需要符合银行的贷款条件,并且只能接受售房人原来的贷款金额和条件。第三种情况,全新的贷款利率和条件都比较好,而且贷款的金额有所改变,那么也可以给新购买的房子申请一个全新的贷款。 

其实,换房,并没有想像那么难。首先,换房与房市的涨跌关系不是很大。绝对理想化会使你踌躇不前。你只要问自己:是不是真需要换房?有没有能力换?如果答案是肯定的,那就作出决定:换房。 


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