识别并抓住房市滞后期，是投资的关键！

当年上地产经纪课程时，对其中的一段教材内容记忆非常深刻，并在我后来的实际工作中，屡次得到验证。

意思是，房市每隔一段时间，会出现供给和需求的不平衡，导致不是买家市场，就是卖家市场。从卖家，买家，到平衡的这段间隔期，其实有规律可循，十年上下，轮回一次，这就是房市的滞后期。

从业这些年，我刚好经历了房市从盛到衰的整个过程。发生在眼前的故事证明，能够准确判断识别，掌握并抓住房市滞后期的投资客人，才是真正的弄潮儿，是房产投资的智者。

课文中给出的例子，是开发商的公寓建筑。通常情况下，开发商买来土地后，不会立刻盖房，而是握地在手，静待市场轮回。当然这段时间，开发商会开始着手准备申请建筑许可的材料，囤积建材，为未来随时的放盘做好各种相应的充分准备。

市场上的楼盘供大于求时，房价会平稳，并逐渐回落，买家们选择多，在谈判过程中占据主动，谈合同时附加验房，贷款，读“大楼报告”等必要及不必要的条件，并依此同卖家讲价，这情形，就是买家市场。

斗转星移，移民，留学生这些逐年增加的外来人口，以及本地大学毕业开始就业的年轻人对住房的需求增加，市场上的现有楼盘或租或买，逐渐被消化，楼市开始出现求大于供的趋势。

买家们的选择范围缩小，出现几人争一房的情况，卖家们在谈判过程中占据上风，要求买家取消贷款和验房条件，并采取低开高走抢盘的方法高价出售物业，这情形，就是卖家市场。

说回到开发商建筑楼盘的例子。卖家市场初始，众多开发商迅即放盘，买家们蜂拥而上，缴纳押金不眨眼，类似这两年的楼花热。

从放盘到开建，交房，最少要间隔三年甚至更长的时间，这期间内，市场上的现有楼盘，仍然被继续快速消耗，自住业主，投资客人，多数被市场上的楼盘短缺以及飞速涨起来的价格冲昏头脑，匆忙入市，导致楼价更高。

三年后，各路开发商们的楼盘开始交接，市场上同时出现大量出售和出租的楼盘，供给在短时间内达到最大量，饱和程度高，市场因此逐渐冷却，或因其它干扰因素瞬间冷却，于是再次出现买家市场。循环往复，以至无穷。

话说街口卖冰棍的老太太都知道炒股赚钱时，股市危如累卵。当多数人都想做地产经纪，全民梦想靠房产赚出几辈子的养老金时，房市的状况则是：“盲人骑瞎马，夜半临深池 ”。

房市有滞后期，但不是就摆在那里。需要有敏锐的判断识别能力，并能迅即作出应变。听起来挺难，实际上也挺难。

想买到最低点，卖在最高点，不容易，也许这么想本身就是贪婪，违背了上帝的意志，终难做到吧。

不过，这些年，我身边很多客户，有买家也有卖家，应该算比较及时把握住了房市滞后期，赚到第一桶金和N桶金，让自己身心愉悦。

身心愉悦和赚到N桶金不违和，但也并非成正比。很多赚到钱，有几套物业的豪客们，接触下来，似乎并不比那些只有自住的小房，生活在良好社区，邻里关系融洽的客户心情更好。

2017年4月27日，海外买家税等地产16条新政出台后，市场反应迟缓，多数卖家和买家，包括地产经纪，都心存幻想，并没有立刻意识到未来的日子会是现在这样。而在此期间识别，判断并准确抓住市场滞后期的人们，得以逃出生天。

案例A：2017年2月，房市陷入“有史以来”最疯狂境地，我公司一经纪同事的客户抢价胜出，买入一栋独立屋，交房日定在当年7月。

4月新政出台。等待交房日子里，买家在多方信息提供下，开始与卖家商议，要求稍作降价，以期按时交房。卖家不允，坚决要求执行合同，双方僵持不下；

6月开始，新政滞后期逐渐过去，高端独立屋降幅已达20%，房市衰败初现端倪；

后来的形势证明，此刻的降幅，仍属可以接受范围，与今日同等独立屋降幅超过32%相比，如果此刻卖家当机立断，接受买家降价要求，仍可全身而退。

人心不足蛇吞象。卖家坚持不降价，不延期，可以退出合同，但要求买家在原来的定金上追加损失费。买家果断舍弃定金，并追加损失费，得以解除合同。

需要特别说明的是，这个案例不值得提倡，背信弃义从来不是荣耀，愿赌服输是行事做人的正确方法。然而，买家此举是人之本性，而卖家一意孤行，明知道自己的房子本来就远远超出市值但仍不愿给出哪怕一点点善意的补偿，只能说，自作孽，不可活。

案例B：卖家4月初高价卖出自己的独立屋，交房日定在6月。4月27日新政刚出台，卖家已经开始感到不安。于是以各种理由，不动声色的要求买家提前交房。

买家在当初买这个房子是为自住，发自内心的喜欢。房子本身格局好，空间大，社区文化，人文没得挑，小学中学都是名校，所以真心想收房。

我想，更重要的原因是，买家夫妻在加拿大长期居住，尊重加拿大本土文化，重合同，讲信义，虽然当时已经有很多亲朋在身边聒噪，建议他们舍弃此房，宅心仁厚的俩夫妻仍然决定收房。

这第二个案例，我为买家痛心的同时，也要点赞。这个买卖合同成功实现，与卖家的准确识别房市滞后期有关，更多的是，与买家的不贪，仁厚和愿意尊重合同有关。我坚信，买家夫妻一定因此得到上天更多的护佑。后来的事实也证明，他们得到了护佑，这是另外一个暖心故事。

刚过去的这个圣诞，我邻居问我，她需要钱，不知道是卖掉城里的休闲用酒店公寓，还是卖掉自己住的独立屋。

我给出的建议是：必须先卖酒店公寓。

现在的形势，独立屋能不卖就不卖，守住一天是一天；如果手里有Condo，并且真需要钱，那就卖了Condo。因为：独立屋和 Condo 目前是相反的滞后期。

邻居的酒店公寓由我代理，上市28天成功卖出。期间历尽波折，最后皆大欢喜。欲知详情如何，且听下回分解。

2019年开年，从涨势到销售量，表现平稳，作为投资者，有理由观望；如果您是自住买家，我认为目前市场下，无管理费镇屋，半独立和独立屋已经基本没有补跌的空间，可以出手。

如果您是卖家，并且手里有几套房，那么，1.最好什么都不卖；2. 一定要卖，就先卖小的，后卖大的。3. 先卖共管公寓，后卖无管理费物业。

今天啰嗦一大篇房市滞后期，最后要说的是，具体到实际操作中，决定权当然在卖家和买家的手里，毕竟，钱是您自己赚来的，不容易，苦哈哈的。未来的方向自己定，买卖关乎您个人。专业人士的建议，仅做或者不做参考。