大温楼花告急，央行将出手救市! 预测今年将降息两次，入市时机来了？

去年以来，受到利率不断上调、贷款压力测试出现以及政府限制政策的影响，加拿大房市逐渐冷却，市场房屋销售量锐减。

有研究机构指出，加拿大央行对房市过于乐观，低估了房市方面的问题，预计为了刺激房市发展，今年央行将会降息两次。

研究公司Capital Economics近日的分析显示，加拿大央行可能低估了住房市场的降温程度以及房市对消费驱动型经济的连锁效应。Capital Economics的高级经济分析师Stephen Brown表示，2018年多伦多和温哥华的房屋预售市场都有所放缓，买家对公寓预售单位的购买热情减少。

地产服务公司MLA Canada的楼花预售数据显示，去年大温楼花售出率经历了一个由高转低的过程。

1月的时候，楼花售出率还高达94.1%，1006个新发售单位中有947个售出。

到9月，楼花售出率已经下降到38%，2018年的月平均销售率大约为40%。

一般认为，楼花售出率如果保持在40%到60%，则市场相对平衡，如果超过60%，市场为卖家市场，房屋售价较高，如果低于40%，则被认为是买家市场。去年的数据显示预售市场已经基本进入买家市场。

对于开发商来说，预售的减少意味着融资难度的增加。为了拿到融资，开发商需要预先销售一定数量的楼花，如果售出率能达到25%，也就表示接下来完成项目的时间内必须要销售掉的楼花可以少一些，如果当前的售出率较少，表明开发商的售楼压力相对较大。

有地产经纪表示，之前有新楼盘开盘时，都要提前和开发商预约，排队人数非常多，而现在，新楼盘开盘后开发商则是不断联系经纪和买家，表示可以提供优惠和服务，市场完全不同了。

预售市场的低迷也会进一步影响就业和市场消费，而这些行业则占据国家产出的60%。Brown认为，加拿大央行低估了住宅投资方面的问题。

因此Capital Economics预计，央行今年将两次调低利率，将基准利率从目前的1.75%降至1.25%。

从 2017 年 7 月到现在，加拿大央行已经5次上调基准利率，将基准利率从0.5%上调到目前的1.75%，贷款50万的屋主每年需要额外多交6000多元的利息。

央行不断加息以及新的贷款压力测试给买家带来了很大的困难。

之前有经济学家预测，到 2019 年底央行将再加息三次，但自2018年10月利息升至1.75%后，目前央行一直没有加息，这是受到经济发展未达预期、房市大范围低迷以及油价下跌等影响。

其实近段时间，很多专家和机构都表示央行未来加息可能小，有降息可能。CIBC 北美利率策略的负责人Ian Pollick表示，今年央行加一次息的可能性只有 40% 左右。

彭博社的预测认为，未来两年加拿大央行会降息一次。

卑诗房地产协会（BCREA）之前也曾预测，今年固定贷款利率将会有所下调，到2020年再继续增长。

地产协会指出，如果五年期国债收益率保持在目前的水平不变，那么5年期资格利率（Qualifying Rate）今年有望下降到5%以下。

2019年第一季度的资格利率为5.34%，预计到第二季度将下降到4.99%，第三季度为4.84%，到今年第四季度恢复到4.99%，都保持在5%以下。

到明年2020年资格利率会重新上升，在5.14%和5.34%之间。

不久前很多家银行都开始纷纷出台优惠利率政策，希望吸引买家。TD此前推出 2年期25年固定贷款利率3.04%，2年期30年固定贷款利率为3.14%，4年或5年的利率降到3.42%，后又推出3年期利率2.96%的超低利率。

HSBC还推出目前市场上最低利率2.89%，这一数字比加拿大六大银行公布的五年期固定利率还低0.6%。不过要享受最低利率也是有要求的，这一利率只适用于首付不到20%，需要购买按揭保险的房贷业主。BMO和RBC也都推出一定优惠的利率。

想要更新贷款或潜在买家可以持续关注银行利率的变化情况。