海外置业:大通胀环境下的保值首选 !

2019-07-01来源:多伦多e家

北美置业:大通胀环境下的保值首选

 

就如同蔬果食物有最佳赏味期限一样,荔枝要在刚摘下的时候吃最甜,罐头水果倒是可以保存很久。这个水果理论完全可以应用到海内外房产投资上。很多人没有意识到,财富购买力就如同荔枝也是一种有保鲜期限的东西。


做投资,长期盈利最终胜出的是个人见识。在不理解购买力的情况下, 财富管理和投资,其实是徒劳的。


一.什么是购买力?


购买力是没有实体的东西,看不见摸不着。因为一罐可乐的价值全世界差不多,小编每次去旅游的时候,都使用“可乐换算法”来推算该个国家货币的购买力。

 

在国内,一罐可乐的售价是约¥2.50人民币;而在多伦多,$2.50加币能在Costco买到6罐可乐。人民币对加币的汇率大概在1比5左右。假若两个币种的购买力相等,$2.50加币应该只能购买到5罐可乐。在这个案例上,加币的购买力就比人民币要强。



 

二.保存购买力是投资成功的秘诀


成功的投资者,终其一生就是在保存购买力。换掉购买力急剧贬值的资产和货币(荔枝),购入购买里稳定保鲜资产(罐头)。这就是为什么国际市场一旦产生波动,美金、日元就会上涨,因为他们就是具有规避风险长久保险的罐头类货币。

 

水果会腐烂,是因为细菌和温度在消耗“新鲜”,而购买力贬值,则是因为通货膨胀在持续低消耗掉财富。远有苏联解体时候,卢布对美元贬值200倍;近有委内瑞拉货币大贬值,国民捆着成打的上万面值钞票去买咖啡。

 

像委内瑞拉和苏联这种急剧的购买力贬值,消费者往往能意识到。而投资最怕的则是,缓慢的购买力贬值。温水煮青蛙往往难以被发现。假设一个地区的人民,每年的购买力都以6%-8%缓慢下降,那长久以来,就是巨大的消耗。身在这个环境的人民却很难想得清为什么。


简单来说,假若你身价的增值赶不上钞票的增值速度,对你来说贵的东西,就永远是贵的。假若身价的增值实在赶不上钞票增值的速度,不如换一个钞票增值相对平缓的环境。



上图,是30年来通胀率国内(红线)与美国(绿线),可以看出国内整体起伏率较大。这个就和荔枝一样,购买力的保质期短,但是鲜甜可口。而整个北美大环境就如同罐头水果,虽然没有那么鲜美,但是保质期长,更适合稳健不激进的投资者们。


假若银行定期一年利率10%,读者们觉得这是一个怎么样的买卖?不少人觉得保本,短期收益高,自然不错。这个利率在1994年的时候出现过,当年的通胀率,官方数字是20.6%。10%-20.6% = - 10.6%。考虑到通货膨胀,这个买卖其实就是个负收益。

 

任何只看收益,不看购买力的投资统统都是耍流氓。加拿大和美国,过去十年通胀率维持在1-2%,国内通胀率常年在2%高位以上。北美投资,是保值首选。


上图来自世界银行,对广义货币的统计,我们可以看到,中国和美国,起点相同,但货币发行量的差异越来越大。这种情况下,如果不做外汇管制,汇率差将会越来越大。


作为一个投资者,你是愿意在一个面临高风险购买力贬值的环境里呆着,还是愿意在一个平缓上升回报的环境里呢?没人的钱是大风刮来的,更多人都倾向一个更加稳定保值的投资环境。

 

三.北美置业保值首选


近年来,多伦多房市稳健上扬,特别是近来的公寓价格。不少投资者2014 – 2015年购入楼花,除了保值之外都实现了不少的盈利!


实际案例


A君于2014年中购入了该套Alter公寓2房单位楼花,开放商定价$49.9万加元。但因是楼花买卖,他陆续2年来分期付出购房定金,一共仅$10.42万加元。2018年初A君看见大楼快要落成,有意向转让获利。


【A君转让单位的户型图】



 

A君联系了笔者所在的多伦多E家经纪行,提出了转让需求。本行经纪认真了解周边楼盘定价,以及和A君商讨之后,将转让定价定在了$73.5万加元。因为该楼花不能公开转让的特性,本行经纪通过多年经营的自身客源,以及多渠道寻找买家,于2个月后成功以A君的定价$73.5万加元成功转让。买家是一对新婚夫妇,住房需求迫切,买卖双方皆大欢喜。


【A君真实合同的卖出/买入/实付定金价格】

 

从盈利角度来说,A君从购买楼花到卖出楼花,一共用了四年时间。所付定金10万加元。四年后,从原本开发商定价的49.9万加元,成功卖出价在73.5万加元,盈利了23.6万加元。仅仅付出了10万本金,每年就盈利超过50%,四年相加远超200%。扣除相关费用后,A君告诉我们,该次转让仍有200%的盈利!


四.小结


受到市场的影响,和每年或大或小的调控,当然不是每个北美置业的投资者都能和A君这样实现200%的盈利。但是,整个北美投资环境安逸,不论是现房还是期房,过去10年价格都在远超通胀的情况下稳步上扬。 即使算上17年的海外买家税政策,独立屋和镇屋,过去10年价格也是稳健攀升。从2018年开始,公寓市场更是看好。假若您想在一个相对稳定的环境里做投资,有些小收益,来多伦多置业不失为一个好选择!


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